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房贷词汇及术语 (Home Loan Glossary)

by • April 11, 2015 • Glossary, 房贷词汇及术语Comments (0)1831

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《小引》Introduction

新加坡房贷词汇和美国或其他地方是不一样的。比如说,美国使用”FICO Score” 来审核借贷而新加坡就没有这个评分制度。

注: FICO Score, 是美国一间上市公司,创于 1989, 这是美国金融业界评估客戶信贷的一个指标,FICO Score 在 300 – 850 之间,一般上在 650 以下都难获得信贷。

房地产买家应找 iCompareLoan 网站

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是个以研究为中心的新加坡押贷顾问咨询公司,专长为您进行房贷配套筛选和比较,不论是新房贷款或是再融资,我们都会把風险和优惠作比较,找出最适合您的配套供您选择决定。对我们的客戶,这项服务是不收费的。

买房地产是件严肃的大事,我们绝不会用贪婪或缩头缩尾的态度来看待购房大事。我们会强力地建议您事前自我审查自己的购买能力,和利用我们提供的轻便押贷计算平台作初步测试,然后再进行押贷资询。尽量多明了押贷术语,方便阅读资料和有关配套,讨您是绝对有利的。

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【借贷词】

《原则性批准》Approval-in-principle

这个流程主要是让银行能够进入您的现金和您的债务状况以便决定可以给您提供多少的贷款。www.iCompareLoan.com 的咨询顾问会协助您办理申请原则性批准书,优先确定您能否取得房贷。当然,原则性批准就如其名是原则上批准。过后,银行的信贷部门(Credit Dept) 会対您的信誉报表进行个案审理。有些银行会审查您信贷状况,也有些不查阅,所以在准备原则性批准申报時尽量真诚报上资料免得到头来被查出信贷记录不实而被拒于门外,再来补救就太迟了。

原则性批准通常只有一个月的時限。

《摊分偿还》Amortization

通常押贷或房贷是通过每月定额支付偿还。首几年里,偿还款额中多數还利息少还本金,这一切都呈现在年报里,多少是还利息,多少是还本金,數目分明。渐渐地还本会增加,还利会减低,直到全部贷款还清为止。

《摊分偿还程序》Amortization Schedule

这是您每月偿还数额,它也显示您的本利偿还进展,直到您的房贷全部摊分完毕。

《衔接房贷》Bridging Loan

这是个暫借期贷,通常适用于新置房产,作为首期或部分首期付款用途。这衔接房贷,起着桥梁作用,通常是对业主正在出售过程中的房产提供补助的期贷,或者是已经售出,但交易尚未完成的房产。衔接房贷是个時间上非常紧凑的期贷,因为它是跟随合约执行時间的紧凑空隙而存在。事前您一定要和银行确实核查一下,否则到了执行合约時您將掉入无钱支付的窘局而您又已经簽署了购房愿意书或甚至进入了锁售或购置合约阶段,却发现资源没有到位,动弹不得。

《通盤利率》Board Rate

通盤利率(Board Rate) 或是押贷率 (Mortgage Rate) 这许多的词汇都是银行业界自己创造出来然后再订出娈动利率(variable rate) 提供给客戶。打个比方:假如该银行的通盘利息是4.25%,而您支付的是他们提供给您的变动利率 2%,那就是说 4.25 % – 2.25% = 2%。万一银行调整他们的通盤利率必然影响您所享有的利率。

《尚未完工建筑项目》Building Under Construction – BUC

发展商在取得建屋准证下是可以在建筑项目尚未完工的情况下提前推出市场促销,这种情况多发生在共管公寓项目,而官方的臨時使用证(TOP – Temporary Occupation Permit) 仍未发放。银行或金融业界対未完成产业和已建就产业是持有不同看法。

《合约终止或取消费用》Cancellation Fees

当您已接受了银行的开盘书 (Letter of Offer), 过后您改变主意要取消或终止合约,不管银行是否已经发放或郜分发放房贷,银行都会対贷方收取终止费(Cancellation Fee). 一般上是房贷额的一个百分比或是尚未发放款的一个百分比。

假如您有再融资 (re-finance your home loan) 而房贷仍未全部发放的情況下,银行仍將视为合约终止或取消行为而收取终止费。

《现金补偿》Cashback 或《房贷现金优惠》Cash Incentive Housing Loan

假如您选择了二年或數年锁定的方案,而您要取消合约或赎回产业,那么您就得付终止费用,发放方將会退还部分比率的现金。这对一些业主计划赎回产业非常有用。

《高额房贷》Combo Housing Loan

高额 (Combo Loan) 或混合房贷 (Hybrid Loan) 是可让您从在同一产业上分割成几个不同的单元。这样您就可以为每一单元选用不同的房贷配套。比方说您要用您.新加坡的产业借贷一百万,您可选择五十万房贷采用固定利息方案,而另五十万则采用和银行隔亱利息綑绑方案(pegged to SIBOR). 但两个房贷都以同一个产业为抵押。

《退利期》Claw-back Period

假如您要在银行规定的退利期(Claw-back period) 内赎回全部产业或转换別家金融再融资,那么放贷银行將会索回前所提供给您的所有补助金,这多數是律师费补助,有時也包括估價费、火险和现金补助(Cash Incentive),也就是退还前所付于的利益给银行。

银行的固定利率房贷 (Fixed Rate Housing Loan) 通常锁定二年,但退利期(退还利益或福利)则是三年。

《法定完成证书》CSC – Certificate of Statutory Completion

建筑监管局(The Commissioner of Building Control) 对所有完成的建筑物发放法定完成证书(CSC) 或臨時使用准证 (TOP) 允许产业合法使用。

《固定利率房贷》Fixed Rate Housing Loan

固定利率房贷的好処是给您安稳地计划您的现金流程,然而这种固定利率房贷通常有锁定年限。

《浮动或变动房贷利率》Floating or Variable Housing Rate

在整个借贷期间,利率可能或高或低地变动,在任何利率变动前借贷方將会发出一个月的预先通知。也因此他们允许贷方清还部分借贷,所以对一些客戶有意在初期多偿还或减低借贷款额来说,是个好的借贷方案。

浮动利率方案有三类:

* 变动利率方案与银行內部通盘利率(Board rate or bank’s internal reference) 栓綑在一起.

* 与同业折息利率綑绑的房贷 (SIBOR pegged Housing Loan)

* 与外汇交易利率綑绑房贷(SOR pegged Housing Loan)

《产业全赎罚金》Full Redeem Penalty

当您在银行贷款期限内,要全部赎回产业,银行將收取放贷款的若干百分比为作罚金费用。也就是所谓的产业全赎费用。

《利息対敲房贷特性》Interest-0ffset Housing Loan Feature

这个利息对敲房贷允许您用您的现金定期存款户头里的钱来和您的房贷利率对敲从而减低支付利息。打个比方:您的房贷款额为一百万,而您手头同時还有300,000 的现金,但却不想全数用来減低贷款额,这么样您可以把这 300,000 的现金放在银行指定的存款戶口用来对鼓应付房贷利息(您的有效贷款额实际上变成:$1 million – $300,000 = $700,000) 其实银行只按 $700,000 来计草您的利息而不是一百万。假如这是一对一的利息对敲,而您的房贷配套是3%,银行按  $1m  x 3% 来收取房贷,但同時支付 3% 的利息给您的存款。如果那是 2/3的对敲,银行以 $1m x 3% 来计算您的房贷,而只给您的存款 2% 的利息。

许多从商人士喜欢这个配套,因为它有一定灵活性允许客戶动用剩餘或暫時闲置资金来减低利息支付而同時仍可用作来往戶口。

《纯利息房贷》Interest-Only  Housing Loan

每月只支付到期利息,所付款额不偿还本金。这样您的贷款本金额在整个借贷期里保持不变,沒有減少,因为您只支付利息。

《报价书》Letter of Offer

这是介于借方与银行的房贷的合约。

 《贷款额度》Loan Quantum

贷款额度或本金是您借贷的总金额。

《借贷产值比率》Loan To Value – LTV

 这是以产业价值和借贷额的比率,比如说产业值 $500,000 而借贷额为 $400,000 其借贷价值比(LTV) 是 80%。多数的银行或金融公司会给予 80% 或以下的客戶更多或更好有法律约束力的利率。金融管理局规定银行或金融公司最高可以给予 90% 借贷。

《锁定期》Lock-in Period

这是您与银行/锁定的借贷期。通常是总借贷的前二三年。锁定期内的利率是锁定不变的,但如果您在锁定期内全产业赎回或到别家金融再融资,放贷方將会收取总贷款的數个百分比作为㲁约费,既使您只是想多付还本金以減低利息支付,放贷方仍会収取若干费用。

《购买意愿书》Option To Purchase

这是一个有法律约束力的合约,当您与卖方业主谈好价格,而您支付1%的订金,便可取得这购买意向书,通常有效期为十四天。 规定卖方在有効期内不得卖给他人。律师公会对购买意向书如何执行曾作过一些指导。我们也曾看过一此购买意向书是由卖主的经纪人超草,这对买主是不公平的。 因此我们建议当交易成功,要求他们的代理把购买意向书传一份给您,然后交由您的律师过目审查。如果还未有律师,可是传给我们 sales@icompareloan.com

我们的顾问将会快速地审查然后给您一些意见。虽然我们会尽量细心,但仍无法保证一定找出全部的问题,因此我们对此无法承担全部责任。

《部分赎回毁约金》Partial Redemption Penalty

在锁定期内,如果您要部分赎回您的产业,放贷方將会收取一定的毁约费。

《悠闲付款房貸》Payment Holiday Housing Loan

这是个新加坡市场上新概念房贷。它允许您在借贷期内享有悠闲時段,支付房贷。它有很几种模式,有些叫美好星期天配套,就是让您一星期享有一天免息,也就等於七分之一的減免利息。

《提前预付》Prepayment

也就是您在每月分期支付额上自愿多支付一些来减低压力。

《再融资》Refinancing

通常为了取得更好的利率或借贷条件,贷方会更換其他配套,这叫再融资。

《调整配套》Re-Pricing

在同一个放贷方银行內更换其他利率较低或条件较优厚的娈动称之为调整配套。

《同业影折息率》Singapore Inter-Bank Offer Rate – SIBOR

同业银行间的互相借贷利率由新加坡银行公会頒佈。这个同业借贷市坊相当于联邦储备市场,同业银行把闲餘资金通过银行公会借出给其他同业银行。其利率则由供需决定。在几年前金融風暴時,借出方对其他同业运作存有介心,不愿多借出,因此资源也就变得稀少,致使金融管理局不得不出面注资扶市。

《汇票交换率》Singapore Swap Offer Rate – SOR

这种汇票交换是派生的金融模式。在新加晚,汇票合约是以美元兑新元,银行间为了避免汇兑造成外汇损失,多数將这些合约通过新加坡银行公会(ABS) 按供求而定的利率来进行交易。这种汇票交换率按一个预定的利率计算。

《暫用证》Temporary Occupation Permit – TOP

房地产监管局対刚完成白建筑物放发暫用证(TOP)或法定完成证(CSC)。TOP和CSC 不一样,它只是暫時批准使用,並非决定批准完成,所以然比较宽松。

《兑现期贷》Term Loan – Cash Out

当产业有实体价值那就可能申请兑现期贷(Term Loan),通常期货对产业实体价值、剩餘租赁年限、公积金购屋支付和现金流动比较严格审核。

《总债务偿还能力》Total Debt Service Review -TDSR

这是政府自 14/June/2009 实施七輪降温后,在 2013 年 6 月 28 日,由金融管理局强制实施。但政府並不认为这是另一轮的降温措施,却把它看作是一项确保财务业界发放贷款的长期严谨务实步骤。

TDSR 將把借方的全部债务责任,如个人借贷、汽车分期付款、信用卡、房贷分期、或其他任何债务付款一起计算,总支付不得超过借方月薪的 60%。

凡由金融公司提供的房贷,工商业贷款, HDB 或私宅贷方均必须通过 TDSR 的计萛,债务总额超过入息 60% 者则不合借贷资格。

只有HDB特別优惠贷款(HDB concessionary loan) 可免。

计算 TDSR 時,金融机构必须使用中位数利率或市场利率,高者为据。

TDSR 在计算時,住宅为 3.5% ,非住宅为 4.5%。

自住住宅及在 28/6/02013 前取得购房意向书(Option of Purchase) 除外。

《押贷偿还能力比》Mortgage Servicing Ratio  – MSR

MSR 在 2013 年 1 月实施。每月房贷分期不得超过收入的 30%。在计萛時,银行或金融公司一概以 3.5% 中位數利率,以高者为据。

HDB 的优惠房贷 (HDB concessionary loan) 自 1999年7月以来仍延用 2.6% 计算, 不以 3.5%中位利率计算。相对之下,就比较优惠。

《尾语》

这是一篇房贷词及术语的中文編汇,如尚有其他术语或市场上在使用而未收集入册,读者可电邮我们,以便编辑使用。

关于新的房屋贷款咨询。

关于再融资的建议。

关于个人贷款的建议。

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