MENU

现金溢价 (Cash Over Valuation – COV ) 算是房产估价吗?

by • April 3, 2013 • 新加坡产业讯息Comments (0)3531

现金溢价 (Cash Over Valuation – COV ) 算是房产估价吗?

By: 追夢

DSCI0919-Optimized

COV, Cash Over Valuation ( 现金溢价 ),看来只是新加坡独有的房地产估价外的附属而又独立运作的价值,它的发生,演变,都不以专业房地产估价的原则,依据,方法为依归。但又却是因估价未能充分反映房值,诱发而衍生的补助价值。最奇妙的是它只发生在公开组屋市场。这也说明了它着实是因估价值不足,而买卖双方都愿意的一种必需加在估价上的附属价值,这样,二手组屋房产的市场价值才得以充分反映出来,买卖双方才会心甘情愿。卖方在市场上,或在社交生活里,对人说:“我的五房组屋,估价五十八万,溢价四万,卖了六十二万,还好!” 而买方也高兴地说:“本来屋主溢价要四万五,最后同意减到四万,总价卖六十二万。很好!满意!” 像这样的谈话,在市场上是平常的。看来,二手组屋市场的讨价还价,主要落在讨论溢价上,很少人会说,既然溢价不是法定估价的一部分,那咱就不去理它,把它删除吧! 没门!现金溢价 (COV ) 今天其实已经成了二手组屋房产估价的衍生肌肤。当然,如果二手组屋供过于求, COV 将会自动消失,买方还价也可能开出低于估价值。而我们也很清楚,在人口朝向 6.9 百万目标前进,组屋供不应求下,这种情况是不会出现的。

专业的房地产估价在这个二手组屋市场,成了躲在其衍生的,不由专业审定的溢价背后,顺利地和溢价一同构成买卖合约房价。不过,话又说回来,房屋买卖,在法理上,都是以专业估价为谈判基础,而每每谈判都不否定估价,只着重讨论其他的条件以求达到在估价值上获得优惠,打折,但从不会说这估价不合理。因为那是专业的,也因为如果你觉得不合理,那就没有议价的基础,拉倒算了。现金溢价买卖谈判虽没有否定估价值的不完美,但却以现金溢价修饰补上,真是妙趣丛生!

COV, Cash Over Valuation, 估价值外的现金补贴。顾名思义,也就是说,房屋估价后另加要求的现金。我们还是要把其总价值理解成屋价。这样一来,便很清楚了---说明估价并没精确地把其真实价值反映出来,留下一片绿洲,让买卖双方在此高谈宽论。

成交价本来就是双方同意的合法价,没怎么好说的。(COV ) 现金溢价,今天在误打误闯下发展成一套 “价外价” 系统,也在建屋局的统计数字库,成为房价参考指标之一。溢价没有一个标准,只在买卖双方的供求下取得平衡。最大的特点,它是以现金交易,直接入口袋(原本是桌底暗箱运作,现浮出水面公开在台上谈判),作为购买新居时,用作首付贴现,或新屋装修用途。因此,这项溢价非常受落,但因受供求平衡,所以溢价经常以一种常数的形态出现在市场。它的价格,标识着二手组屋的供求强度,它和房屋估价并不直接相关但却互补。所以你只要翻查你想进行交易地区或房型的 COV,对该区或这型房屋的供求强度便一目了然,也大约知道市场好环,方便决定策略选购谈判。

为什么溢价只在二手组屋市场发生?

在私宅,工商楼房,仓库游乐场,花园医院学校,交通运输,机场军事设施等等用地,不论任何用途,其买卖,转移,割让,赠与,都有专业估价为依据,不存在现金溢价这回事,唯独二手组屋市场。那是因为组屋是国家提供给国人的高度补贴的生活用房,五年内不可转手买卖,任何因特殊事故必须转手转让,都只能退还建屋局,以原价为依归,不存在一手组屋市场。所以没有商业估价的条件。五年后,组屋提升者在家庭人口变化和经济能力改善下,提升到更大型的组屋或私宅,把原组屋释放流入公开市场,与其他公开市场房屋互相对比,参与供求竞争,产生价格,进行二手买卖,成为市场经济的一部分,因此有必要让专业估价司为公积金局,建屋局和银行业界提供借贷计算,公积金局还贷计算基础。二手组屋的原型是建屋局一手定价的不公开买卖的补贴住房,带有许多的国民福利专有的条件和限制,如外国人不能购买,购买者不能同时拥有二套组屋,拥有一间组屋和一间私宅者,不能出租组屋谋利而自住私宅等等条款。组屋卖出后,必需退还公积金局的所有贷款和清还借贷累积利息,以及填补最低公积金存款数额,扣三拉四,买房后所得几乎所存无几。形成二手组屋和房型相同大小,同地区,同年期的私宅价格估算差距悬殊。明显突出二手组屋的真实价值难得充分反映。早前卖房者要求估价外的现金补贴,都是暗箱运作(桌底下现金支付),属于违规行为,随后建屋局为遏制非法行为,和虚报房价,允许这种现金交易公开记账,搬上台面,从而成就了现金溢价(COV ) ,成为二手组屋市场的另一特色。无论如何,现金溢价的存在,说明了估价值未能充分反映房价是很明显的。不过,保持这钟双价位房产系统,亦非坏事,起码售房者可有一笔现金收入来支付其他的费用。

 

请在这里下载这篇文章。

For advice on a new home loan.

For refinancing advice.

Pin It

Related Posts

Simple Share Buttons