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贷款利率 (Mortgage Interest Rate) 动态的关键因素

by • June 16, 2015 • 房屋贷款Comments (0)3811

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利率

利率是一项资本投资風险回报。因此也叫资金成本或障碍率。

资金風险

假如放贷者认为资本放贷的默认風险很高,那么利率也就会更高。信贷風险可以来自国内或国外金融体系的振蕩。今天世界金融体系已互相连接,任何的信贷案例都会增加潛在的默认風险。

资金需求

当资金的需求超过了资金供应,利率必将上升。真正需要资金的借贷主要来自工业投资,工业投资所以要借贷是因为看到投资回报率会比利率收益来得高。这一类的资金需求有助于提升国家生产力。

另一项资金需求来自家庭开销,比如房屋贷款,汽车贷款,装修贷款或个人贷款等等。

资金供应来源

每一个国家都有自己的资金供应来源,而资金供应可以是本国货币或外币形式注入。大多数的资金供应来自银行,银行资金通常来自客户定期存款和资产抵押值,银行在吸纳了这些资源,扣除了监管部规定的资本储备要求,如 BASEL III (巴塞尔第三公约) 等以求通过最低资本充裕比率 (CAR) 来稳定银行的银根,然后才把剩余资金放贷出去,成为资金供应的主要来流。

当金融企业把他们剩余资金以隔夜利率为基准放贷给同行,分作一个月期,三个月期或六个月放贷,这叫做银行同业利率(Interbank Rate) 或基准利率(Benchmark Interest Rate)。在新加坡称之为银行同业公会利率(SIBOR Rate), 英国倫敦称之为 Libor Rate, 美国方面就是我们常常提到的联邦储备金利率或者又叫隔夜拆息利率 (Federal Fund Rate or Overnight Rate)。

一个国家的资金供应全赖于该国金融体系内的货币供应 (money supply) 和客戶定期存款的总金额。近數十年,信贷资金也成了资金供应的一个来源,但却复杂化了资金周转。不过信贷对资金供应的影响至今尚未获得全面的了解。

监管部干预

中央银行或监管部一般上会专注于隔夜基金市场的运作。在干预下,同业银行间的互相借贷利率將会因此通过过虑审查从而得以保持稳定。

假设国内有项重大工程,需要在短期内高额的借贷,而又假设金融业界因此而通过同业银行借贷市场筹集所需资金,肯定地说这种短期内巨款借贷必然会有好几天令隔夜利率产生波动。在这种特殊情况下银行的财务部必须对有关交易通告监管部,监管部则需决定是否要注入资金扶市,让市场能够平稳过渡这振盪期。

核心通货膨胀(Core Inflation) 和标誌性通货膨胀 (Headline Inflation)

核心通货膨涨主要测量经济长期惯性通膨,使监管部门避开对政策引起过度反应。而标志性通货膨涨则是测量现時通膨,波动一般较明显,因此会受到短期供求不平衡的冲击,造成價格暫短的起起落落。每一个国家的通货膨涨的测量各不尽相同。

当核心通膨在上涨形势,它会蛀蝕购买力和真正的经济增长。经济过热是核心通货膨涨上升的主因,最后导致利率上涨而引至监管部的干预行为。

核心通货膨涨也会因为国家经济趋向全面就业而形成。购买力强和可支配收入增高,都是通货膨涨的导因。可支配收入的增加主要来自二个因素,一是高就业率,一是因劳动力短缺而导致潛在工资上升。

更高的可支配收入必然推高物價,在美国经济体系,全面就业率是设在4%失业率的基准上,也就是说当失业率为4%,便可称之为全面就业了。对经济学来说,通过利率上涨来把经济降温是一般干预常规。

Chart USA &UK Unemployment Rate 1990 to 2015 (Source: Trading Econoics)

国民所得增长 (GDP Growth)

当一个国家的国民所得增长过快,它会催促核心通膨的上涨。举个例子来说,当一个国家的国民所得增长 5%,而通膨率增长 6%,这意味着该国正処於负增长状况。经济增长率过快,一般会伴同高通膨,工业界互相追逐有限的原材料,逼使物價高涨,促成工业生产需求超越生产能力。假如收入追不上通膨率,又將会导致社会动盪。这样一来,监管部一方面看到物资短缺,促使物价高涨,另一方面又看到物價高漲,通膨居高不下,国人收入又追不上通膨,监管部门就会开始煞车,提高利率,收缩银根来为经济降温。利率提高,也就促成流动资金减少,对物资的购买力下降,物價被迫停滞不前或下滑,通膨得以下降。所以说利率是紧跟着通膨起舞的,也就是说通膨引起高利率。只不过利率是可以人为地设定在某一高度和维持某一時段的,因此是一种监管手段。

注:

其实还有很多的因素,我们会进一步讨论。

越境利率 (Cross Border Interest Rates)

世界各大经济体在今天都互相链接,一国的政策或条规都会有风吹草动作用,影响其他国家。假如全球环境利率上涨以减低经济过速增长的風险,那么所有有关连的经济竞争活动必然受到影响。资金就会应运流动,流向高回报率的所在(当然这是在假设一切条件均等的情况)。

 

Chart : USA Overnight Fed funds rate Vs Sibor overnight rate (Source : iEconomics)

观察图表,我们不难看到美国的联邦储偹金隔夜折息率和我国的银行同业公会隔夜利率的关系,这两个经济体都有着一致性的移动,不过我们却很难看到这种一致性的移动是否是由价格竞争所使然。究竟是资金流动还是纯属互相掛勾,互相互动的结果,就要看这二个经济体是否高度关连,那个经济体是主导指数而那个又是滞后指数。

资金流动和外汇兑换率 (Fund Flow and Exchange Rate)

全球越境的资本移动牽连各国经济。一些发展中国家有高百分比的外资企业参与和更大的外汇债务,对经济动荡缺乏免疫力,突然出现的资金流入或流出市场便自然面对更大的風险。

本土货币供应也会受到资金流动的连累,如存款大量流出,外商大量利润回流投资国或流到外国都影响本地货币的供应。

外汇兑换率在留住投资资金起着重大作用。假如投资者买入当地的货币,过后又预则到手头上的本地货币将面对更弱的外汇兑换率(贬值),那么他就会抽回资金,扬长而去,寻找新的目标。

(当然,投资者不会全部投入本地货币,他们也会把资金投向外币,一般上是美元)

当资金短缺時利率便会上升。有些国家的监管部及银行会先发制人,机械地把利率提高来缓冲弱化的货币。

通常我们都认为监管部会和金融业界通过以下各种方法来制衡利率:

# 道德信念(Moral Persuasion): 通过道德信念,说服金融业界自我约束调整利率

# 市场干预 (Market Intervention) : 吸纳多余资本或放盆注入资金

# 政策调節杠杆制衡(Regulatory policy levers) : 制定政策敲励或压抑业者行为

很多国家都会利用利率变更来制衡经济速度,这些货币政策杠杆手法対庞大的国内消费经济是很有成效的,好像美国在2013 年世界银行年报,她的贸易佔国民生产的13.5%,但是一个明证。

而新加坡则是把贸易扩大到国民生产的二到三倍。入口额在对通膨和国内价格相关部分,佔高的百分比。新加坡通过外币兑换率来管制入口通膨, 除了那些为了稳定外币兑换率的一些措施外,利率干预所带来的冲击在这种情况下便可減低。(当金管局相信通过干预,利率的激烈波动可保持平稳,像这样干预利率的举动就只应由监管部或他的代理推行)。

金融系统振盪(Shock to the Financial System)

金融系统的振盪也叫系统風险,这將会导致经济破产或拖债累累

市面上有多种可能导致金融系统振盪的作为,在这里隨便提几个给大家:

货币量化(Quantitative Easing – QE) 造成兑换率波动 (Exchange Rate Volatility)

货币量化(QE) 就是印鈔票,必然引发货币贬值。货币贬值又必然引发利率上涨,利率上涨將减缓货币贬值,因此可达到部份补偿了货币持有者因贬值带来的亏损。那些和国际货币没对冲机制的金融业界和资本商最终必將以破产收场,从而导致拖债连连(瑞士法朗和欧元最近出乎意料的脱勾,令业内人士大为驚震便是其中一个案例)。

Chart : Euros per 1 CHF 2010 to May 2015 (Source : XE)

这次瑞士法朗和欧元脱勾却让瑞士法郎对欧元大幅增值。瑞士国家银行不得不把外汇兑换率设在 -0.75%(见参考2)把瑞士法朗弱化以阻止人民大量持有瑞士法郎。那些持有欧元的投资者只能眼睁睁地忍受着负利息存款带来的亏损。

主权基金负债的拖欠

欧盟各国的缓慢经济增长和债台高筑危机重重。赤字预萛隐藏着严重的拖债危机。任何拖债的風险或经济降级最后又导致利率上涨,加速了風险成灾的可能。主权债卷成为没有價值的投资,令到投资者面对如泉湧而下的资产落價的亏损和破产的可能机率。

其他问题资产和中毒产业

银行基本上对外资产都只拥有少量股权但却多數通过超量杠杆收购。万一资产贬值或资产注销,都会令银行失去偿付能力,所以巴塞尔公约(Basel Accord) 的形成,制定了世界银行系统,各国银行必须持有最低储备(见参考3)。也就是提高银行的资金储备,提高最低资本充裕比(Capital Adequacy Ratio – CAR) 意味着銀行可借出的资金減少,那么银行就会要求更高的利率。

总结

以上是一些影响利率运作的主要因素,这些都是在利率运作的時间框架里本質上难以解读和预测的因素。还有更多的信贷崩溃和未能预期的震盪也会造成对利率的严凌冲击。

参考资料(References)

1.  新加坡 2015 标称的 国民生产总值(GDP) 是美金 USD2,980 亿(USD298 billion – 2013), 总入口为新元 SGD3,620 亿 (SDG362 billion), 总出口为新元 SGD4,490 亿(SDG449 billion)。….资料来源: Trade Economics.com

2.  新闻发佈 – 货币政策评估 19 March 2015
(Www.ch/en/mmr/reference/pre_20120319/source/pre_20150319.en.pdf_)

摘录:

瑞士国家银行(SNB) 保持 三个月的 Libor 目标利率在 -1.25% 和 -0.25% 之间。瑞士银行存款利率一直在 -0.75%, 豁免门槛不变。负利率有助于减低人们対持有瑞士法朗的吸引力。总体来说,瑞士法朗明显超值,需要一段時间退值。瑞士银行在制定货币政策時,將续继关注外汇兑换率和它对通货膨胀与经济发展的冲击。所以她对外汇市场需要保持活躍,以便能及时影响货币条件。

和十二月的预测相比,瑞行的条件性通膨已经大幅度下调。短期内最低兑换率已不再促使通膨进一步跌落到负数,加上油價大幅度下滑,瑞士法朗增值,瑞行己经把通膨预测下调 1% 到了 -1.1% 通膨率在 2015 年的第三季度將到达最低点 -1.2%。自上次货币政策评估后,外汇兑换率降低。然而,2016 年通膨预测会上调到 -0.5%,这个预制还是比十二月的预则低了 0.8%。通膨率要回到正值 0.4%,看来非到 2017 年不可。条件性预测是在假設三个月期的 Libor 在整个预测期内保持在 -0.75%,而瑞士法郎还是処于弱化状况。

去年十二月,瑞士国家银行预测 2015 年的经济增长为 2%,随着正月中瑞士法朗的增值,这个预测不得不修正了。特別是上半年,明显的经济衰退指日可待。对整年的经济,瑞行现在只期望国民生产率增长 1%。失业率很可能会中度增加。总体而言,对全球经济复元会有良性支持。

3 认识第三巴塞尔公约 (Understanding of Basel III)

Source : vimeo.com/59895335
Go google search for vimeo.com/59895335 BASEL3 ENG 2013 on vimeo for the video

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本文(英文原著)作者 :

何保罗(Paul Ho), 拥有英国亚比丁大学电子通讯工程荣誉学士文凭(B.Eng (Hons) Aberdeen University, UK), 同时也拥有澳洲麦克理商业学院商业行政管理硕士文凭(MBA, Macquarie Graduate School of Business – MGSM), 金融财务和经济学考获特优等级。目前何君是澳洲麦克理大学新加坡毕业生协会现任会长(President of Macquarie University Alumni Association of Singapore)。

Paul Ho 也是 www.iCompareLoan.com 的创始人。他的文章,论文和评论经常在各大刊物,网站转载:STproperty, iProperty, BTInvest, Propwise, Propquest Yahoo 财经,和其他网站。 Paul Ho 是个热衷于助人以财生财,令钞票为你尽心尽力工作而感到自豪的人。他坚信顾客因此而成功,就是他的最大回报。那是双赢(win-win situation),多赢(All-win situation) 效应,只有赢家,没有输家。

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