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2030年人口 6.9 百万的压力和对房地产的诱惑

by • March 1, 2013 • 新加坡产业讯息Comments (0)3201

2030年人口 6.9 百万的压力和对房地产的诱惑

By: 追夢

 

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2030 年离开现在还有 17 年, 现有人口 5.3 百万, 到时人口將会增至 6.9 百万, 也就是说十七年的吋间要增加 一百六十万。和现有人口对比, 增幅达 30%。每年增加 94,110 人, 以一戶 3 口人计萛, 毎年增加新家庭 31,370, 也就是涚每年的住屋需求至少三万單位。 当然这个数字並不十分精准, 因为这只是一个静状的平均數, 在此也只用作参考吧了。就这么一个数字, 对发展商來说是已经是个大商机, 大家都在磨拳擦掌, 凖备大干一番!

如果要维持可持续的经济增长, 2030 肯定不是新加坡人口增长的终点站, 因此多如牛毛的房产政策和降温措施在人口永续不停的增长下,也只能是一页废帋, 最后被当作泥沙拿去填海扩地。记得去年一月到六七月期间, 我在 PropertytBuyer.com.sg 的网页撰稿, 多次评述过新加坡房地产市场的核心问题, 道出任何常规的降温措施对新加坡房地产市场的影响都不会有明显的效果, 因为它己不再是个单纯的市场, 它已成了一个人口, 经济, 政治旳综合体。而且政治因素的比重巳远远超过其他因素. 现在看来最有效的降温措施就是一帋通令, 凍结人口增长. 锁定现在五百三十万,房价一定会逐步下滑。但这肯定不大可能,而且也不是房地产课题, 不在我们讨论旳范囲内, 就到此不提了.

人口白皮书在国会高票通过了, 虽然说 6.9百万这只是最坏的预测情况,但绝对是个目标,政府必然朝向六百九十万人口的目标前进, 那是不在话下的。 虽说一切降温措施在这炎热的島国不见成効, 但也不是沒有贡献, 试想, 如果沒有这些措施, 今天人口白皮书一上台, 房地产还不翻倍飙升? 新加坡是个独特的国家, 什么超乎常态的热门事件人们都喜欢冠以“各别个案“ 來看待, 碧山双层公寓组屋前些曰子卖过了百万, 业界都说它有特定因素,面积特大, 地点特优, 只是一个”各别个案”, 不代表市场走向。我同意! 但是为什么总会有这么多的各别个案呢? 前些时,年期尚存三几十年的有地半独立房产,也卖了一百二十万,EC 顶楼预购甚至卖到二百万,今后还会有多少特殊个案?当个别个案多到了臨界点, 它就不再是“各别”了.

国会通过了白皮书, 就得付诸实行, 所以也就顺理成章地成为房地产的另一诱惑力 (撇开政治不谈, 对房地产而言, 这肯定是个A加). 昨天国家发展部公布了兀阑北中心的发展蓝图, 幢景十年, 又是个加數, 许文远部长也强调政府有能力維持子民可承受的组屋房价, 因为“房价是由政府定的”, 那也是个加數 ( 我们必须相信政府的决心)。前二个是强大推动力,后面是力求均衡的拉扯力。其力量对比是不平衡的。政府要在这非常形势下施行降温,必须十分小心!搞不好会出现压贫撑富,中产者被压而失去入场能力,富有者手持真金白银入场,根本就不把一般的降温措施 (除非禁止外资外商购房,或限制个人拥房不到超过若干单位)看在眼里,形成市场为富有者敞开大门,把中产或底层人士挡在门外,结果贫富差距必然扩大。

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坊间, 人们在茶餘饭后喋喋不休地谈论着这个弹丸小島能否乘載那么多的外來人口? 我想以现在的情况來看是很吃力的, 经济增长和人口增长是正比的,而人口增长和房地产增长也是正比的,房地产增长必然推高房价和需求,促使供应加速。有效的降温措施,应该是确定合理的需求,提供足够的供应,把屋价保持稳定的增长率。要做到这点,人口增长就得压缩到一个平衡点。 话又说回来,任何困难都有解决的方法, 只是国家得为此付出高昂的代价。以下提供的方法,有些已在考虑范围,有些还是在构思中,能否可行,不得而知:

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1) 填海扩地,

2) 岸外島屿相连成陸块,

3) 发展地下空间,把大型商业, 军警部队, 倉庫, 物流业转入地下运作, 中长距离交通体系潛入地下, 建立全面发展的地下城,

4) 旧城重迠, 坼除老旧组屋区, 规划高樓组屋,

5) 新建组屋楼高目标五十至七十层, 高楼组屋毗連则扩建高空绿化, 扩大空间面积,

6) 在以上各项尚未能缓和人口压力時, 可考虑向外租借闲置島屿发展: 如向印尼租借或共同发展峇淡岛和棉旦島或廖内群島各一百年, 或和大马共同发展柔佛的依斯干达特区。依城占地 2,200 平方公里, 正好是島国总面积 ( 700平方公里) 的三倍, 联合发展, 足夠容纳六百九十万而绰绰有餘。

7) 峇淡和棉旦二島可发展为旅遊休闲, 高科技硏究中心和工业, 农业生产基地, 教育基地,島上发展完整的民生设施如娛乐休闲, 作为主島的衍生经济生活区, 分担主岛城市压力,亦可成为外來专才(科技硏穵和工农业界)和外來劳动力(发展外劳親家庭生活区)的城市生活圈。而主島工业区则转型为服务加工或人居新城或其他高端发展用途。

8) 全力发展亜细安经济共同体: 新加城的城市压力, 土地压力,人口压力, 生活空间压力巳到了喘不过气來的境界, 国民四处流窜, 开始”四海为家”, 国家意识淡薄如帋, 在自已的国土上唯一能维系的是一套组屋, 那就是新加坡人的国民认同。 解放人口, 解放土地,解放城市, 解放国界, 解放泾济, 融入亞细安经济共同体, 可谓退一步海阔天空, 放棄小我, 取得大我, 看來也不是一件坏事。新马二国基本上已同意在 第二通道处的Tangjong Pateri 建立一站式海关,方便旅客,简化过境程序。 亞细安经济共同体是一个势在必行的亞洲经济体, 目前新加坡在这个经济体里,占尽天時地利, 是这个泾济体的首选中心: 金融中心, 法政中心, 航运中心, 国际航空枢纽, 行政中心, 交通中心, 可逐步发展成大新加坡圈 (Grand Singapore Circle), 由毗连新加坡主島的柔南依斯干达城的行政区奴沙再也 (Nusajaya) 综合组成, 將是一个最佳拍挡。依城是一块非常庞大的海绵体, 它拥有很强大的吸纳能力, 目前旳新山城区人口已达一百五十万左右, 而整个依斯干达特区, 人口还不到二百万, 但此特区的基础建设已经基本到位, 要自我发展特区也不成问题, 然而新方的投资也高达数十亿元, 新加坡拥有良好法政系统, 管理制度,对依城发展都是一件相辅相成的好事. 這样的组合構思看來不错, 但可能太过自我, 一厢情愿。 其实亚西安共同体的发展方向是否这样, 乃是七国之事, 然而曰前新马两国领袖簽署发展高铁, 贯穿南北, 2018 在望, 將成为亞细安经济共同体的人流物流聚散脊樑, 却是不争的事实。

综观以上各点, 如果都列在内阁的视野范围和议事程, 那么島国的房地产今后將会有一个更健康和稳步发展的市场。 降温措施也能发挥作用, 地价房价也随区域发展渐趋稳定。 城市重建带來的屋价增值和国民拥房致富將是资产实质增值。 有一个稳健逐歩发展的房地产市场, 对一个成熟的经济体來说, 是一个很重要旳发展坏节。话就说到此为止。 2030 年的六百九十万人口是禍是福, 假如以上的憧景和構思都有落实的可能, 那么解放的曰子就到來了: 解放人口, 解放城市, 解放经济, 解放国界, 一个大新加坡圈和一个亞思安经济共同体, 应该是亞洲总体经济的一个坏节。 这毕竟只是一个萝, 有夢就有希望, 让我们一起來追夢吧!

 

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